El Tribunal Supremo (sentencia 923/2026, de 16 de julio) ha anulado una liquidación de ITP/AJD porque Hacienda subió el valor de un inmueble sin visitarlo: el perito se apoyó solo en datos del Catastro y una foto de Google Maps. El Supremo recuerda que, cuando Hacienda valora por el método de dictamen de peritos, la regla general es que el perito visite el inmueble por dentro y por fuera, salvo que justifique de forma rigurosa por qué no es necesario. Si te ha llegado una comprobación de valores sin visita, puede ser anulable.
Si has comprado, heredado o recibido un inmueble y, meses después, Hacienda te reclama más impuestos porque considera que vale más de lo que declaraste, has recibido una comprobación de valores. Es una de las liquidaciones más frecuentes —y más discutibles— del sistema tributario.
El Tribunal Supremo acaba de poner límites claros a esa práctica. En una sentencia de julio de 2026 ha anulado una liquidación porque la Administración valoró un inmueble sin pisarlo, apoyándose únicamente en el Catastro y en una imagen de Google Maps. Te explicamos qué ha decidido, a quién afecta y qué puedes hacer si estás en esa situación.
Qué ha dicho el Supremo
La sentencia (Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, nº 923/2026, de 16 de julio de 2026) fija un criterio contundente: cuando Hacienda comprueba el valor de un inmueble por el método de dictamen de peritos, la regla general es que el perito realice una inspección ocular, personal y directa, examinando tanto el exterior como el interior del inmueble.
¿Por qué el interior? Porque el valor real depende de cosas que no se ven desde fuera ni en una foto: el estado de conservación, la calidad de los materiales, la distribución, posibles servidumbres o una ocupación ilegal. Sin entrar, el perito no puede valorar de forma individualizada, y una valoración que no es individualizada no está bien motivada.
Solo cabe excepción en casos muy concretos, y con una condición exigente: es la propia Administración la que debe justificar en el expediente, con datos contrastados y objetivos, por qué no era necesaria la visita. No basta con una fórmula genérica.
El caso: comprar por 120.000 € y acabar tributando por 201.000 €
Los hechos ilustran bien el problema. Un contribuyente compró una vivienda y una plaza de garaje por 120.000 €. La Administración autonómica, mediante una comprobación de valores, elevó el valor del inmueble a 201.122,88 € y le giró una liquidación complementaria de ITP/AJD de 7.419,30 €.
¿Cómo llegó a ese valor? El perito de la Administración no visitó el inmueble. Justificó la valoración con los datos del Catastro, ortofotografías aéreas y una fotografía de la fachada obtenida de Google Maps.
El Supremo considera que esa motivación es estereotipada y que elude el examen singular del inmueble, por lo que casa la sentencia anterior y anula la liquidación.
Por qué el Catastro y Google Maps no bastan
Este es el punto práctico que conviene retener. El Supremo es claro:
- Los datos del Catastro responden a un sistema de valoración masiva y general (RD 1020/1993), no individualizada. Sirven de referencia, pero no para fijar el valor concreto de un inmueble determinado.
- Una foto de la fachada en Google Maps no dice nada del estado interior. Y precisamente el interior es donde está la información que más influye en el valor.
En el caso juzgado, además, había informes que señalaban el mal estado interior de la vivienda, que necesitaba una reforma integral para ser habitable. Valorar "a ojo", desde la calle y el ordenador, ignoraba justo lo que más importaba.
A quién afecta esto
A mucha más gente de la que parece. Recibe una comprobación de valores quien:
- Compra una vivienda y Hacienda considera que vale más que el precio escriturado (ITP y AJD).
- Hereda o recibe en donación un inmueble y la Administración eleva el valor (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
- En general, cualquiera a quien Hacienda gira una liquidación "paralela" o complementaria subiendo el valor declarado de un inmueble mediante dictamen de peritos.
Si en tu expediente el perito no visitó el inmueble y se limitó a datos catastrales y fotos, esta sentencia juega a tu favor: esa valoración puede estar insuficientemente motivada y, por tanto, ser anulable.
Un matiz importante: el método importa
Conviene ser precisos. Esta doctrina se refiere al método de dictamen de peritos (artículo 57.1.e de la Ley General Tributaria). No es lo mismo que el valor de referencia de Catastro, que desde 2022 sirve de base imponible en muchas compraventas y herencias y tiene su propio régimen de impugnación.
Dicho de otro modo: si Hacienda ha valorado tu inmueble enviando (o debiendo enviar) un perito, esta sentencia es directamente aplicable. Si el problema es el valor de referencia, la vía de defensa es distinta. Saber ante cuál estás es el primer paso.
Recurrir no paraliza el cobro: cómo ganar tiempo
Hay un detalle que mucha gente descubre tarde: recurrir una liquidación no detiene su cobro. Mientras discutes la comprobación de valores, la deuda sigue su curso y Hacienda puede llegar a embargar.
Para frenar la ejecución mientras recurres, tienes que solicitar la suspensión del acto, normalmente aportando una garantía (artículo 233 de la Ley General Tributaria). Y aquí vuelve a aparecer el patrimonio inmobiliario: si el banco no te concede aval, puedes garantizar esa suspensión con una hipoteca unilateral sobre un inmueble, sin depender de la financiación bancaria.
Es la misma lógica que atraviesa tantas situaciones frente a Hacienda: la discusión de fondo —aquí, la valoración— va por un lado; parar la ejecución va por otro, y exige estrategia y garantía.
En resumen
El Supremo ha reforzado una garantía básica del contribuyente: Hacienda no puede subir el valor de tu inmueble —y cobrarte más impuestos— con una valoración hecha desde el Catastro y Google Maps. Si el perito no visitó el inmueble y no justificó de forma rigurosa por qué, la liquidación puede ser anulable. Y si decides recurrir, recuerda que frenar el cobro mientras tanto exige suspender con garantía.
¿Te ha llegado una comprobación de valores y quieres recurrir sin que la deuda avance?
Si necesitas suspender la liquidación mientras la discutes y tienes un inmueble que podría servir de garantía, solicita un análisis preliminar de viabilidad. Revisamos tu caso, la fase del procedimiento y el inmueble disponible, y te decimos con claridad qué opciones tienes —antes de iniciar ningún trámite.
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Preguntas frecuentes
¿Puede Hacienda subir el valor de mi casa sin visitarla?
Según el Tribunal Supremo (sentencia 923/2026), por regla general no. Cuando Hacienda valora un inmueble por el método de dictamen de peritos, el perito debe inspeccionarlo personalmente, por dentro y por fuera. Solo puede prescindir de la visita en casos excepcionales y justificando de forma rigurosa por qué no era necesaria.
¿Vale una foto de Google Maps o los datos del Catastro para valorar un inmueble?
No para fijar el valor concreto de un inmueble determinado. El Supremo señala que el Catastro responde a una valoración masiva y general, y que una foto de la fachada no refleja el estado interior, que es lo que más influye en el valor. No bastan para sustituir la visita del perito.
¿Qué puedo hacer si Hacienda me ha subido el valor de un inmueble sin visitarlo?
Puedes recurrir la liquidación alegando falta de motivación, ya que una valoración sin visita e individualización puede ser anulable. Ten en cuenta que recurrir no paraliza el cobro: si quieres frenar la ejecución mientras discutes, deberás solicitar la suspensión, normalmente con garantía.
¿Recurrir una comprobación de valores paraliza el pago?
No automáticamente. La deuda sigue su curso aunque la recurras. Para detener la ejecución hay que pedir la suspensión del acto (art. 233 de la Ley General Tributaria), que normalmente exige aportar una garantía, como un aval o una hipoteca unilateral sobre un inmueble.