El 7 de abril de 2026, la Agencia Tributaria publicó la Instrucción 1/2026, que modifica la Instrucción 1/2023 sobre las garantías necesarias para aplazar o fraccionar una deuda tributaria y para suspender actos administrativos recurridos. El cambio es concreto, pero relevante para cualquier empresa o autónomo que quiera ofrecer un inmueble como garantía: la AEAT deja de exigir, como requisito indispensable, que la tasación la realice una empresa o un profesional inscrito en un registro oficial de tasadores.
No es un matiz menor. Hasta ahora esa exigencia encarecía el procedimiento y, en algunos casos, lo bloqueaba. A partir de ahora, para aplazamientos y fraccionamientos, el tasador inscrito pasa a ser preferente, no obligatorio.
En Avalium estructuramos garantías inmobiliarias frente a la AEAT todos los días, así que vamos a lo que de verdad necesitas saber: qué ha cambiado, por qué, qué sigue igual y qué significa para tu caso.
Qué ha cambiado exactamente
La Instrucción 1/2023 establecía que, cuando se ofrecía un inmueble como garantía, la valoración debía realizarla una empresa o profesional inscrito en el registro oficial correspondiente. Lo que el reglamento planteaba como una preferencia, la instrucción lo había convertido en una obligación: sin esa tasación, la solicitud se denegaba.
La Instrucción 1/2026 corrige ese exceso y distingue ahora con claridad entre dos supuestos:
- Aplazamientos y fraccionamientos. La tasación se hará "preferentemente" por un tasador inscrito, pero puede realizarla otro perito con titulación suficiente. La falta de inscripción ya no determina, por sí sola, el rechazo de la solicitud.
- Suspensiones de actos administrativos recurridos. Se mantiene la exigencia más estricta: cuando existe un registro especializado, la tasación debe encargarse a un profesional inscrito.
Dicho de otro modo: la flexibilidad llega a quien quiere ganar tiempo de pago (aplazar o fraccionar), no a quien quiere paralizar la ejecución de una deuda que discute (suspender). Es una distinción técnica que conviene tener clara antes de elegir estrategia.
Por qué la AEAT ha tenido que rectificar
El cambio no es una concesión voluntaria: responde a una sentencia firme de la Audiencia Nacional (sentencia de 17 de marzo de 2025, recurso 35/2024). El tribunal concluyó que la instrucción había restringido las formas de acreditar el valor del inmueble más allá de lo que permite la normativa.
Los reglamentos de recaudación —el artículo 46.4 del RGR para aplazamientos y fraccionamientos, y el artículo 40.2 del RGRVA para suspensiones— solo establecen una preferencia por los tasadores inscritos. Convertir esa preferencia en requisito indispensable excedía el alcance que puede tener una instrucción administrativa, que no puede crear obligaciones nuevas no previstas en el reglamento.
La impugnación partió, de hecho, de la propia asociación de asesores fiscales, lo que da idea de hasta qué punto el requisito estaba lastrando casos reales. La AEAT se ha limitado a ejecutar el fallo: la Instrucción 1/2026 entró en vigor el 8 de abril de 2026 y se aplica a todas las solicitudes en tramitación en esa fecha.
Lo que NO ha cambiado
Aquí conviene no leer la noticia con optimismo ingenuo. Que ya no necesites un tasador inscrito no significa que cualquier valoración valga. La AEAT mantiene intacta su capacidad de rechazar una garantía si la tasación no es técnicamente sólida.
La valoración sigue teniendo que cumplir tres condiciones:
- Permitir conocer con exactitud el valor del bien, sin advertencias ni condicionantes que impidan a recaudación verificar la suficiencia de la garantía.
- Respetar una estructura mínima: identificación del inmueble, análisis de mercado, descripción urbanística, régimen de ocupación, valores técnicos, fecha de emisión y documentación anexa.
- Estar firmada por un perito con titulación suficiente. La instrucción precisa, además, que no se admite la valoración realizada por agentes de la propiedad inmobiliaria.
Ha bajado la barrera formal (quién firma), pero no la barrera técnica (qué dice el informe y cómo lo dice). Y es la barrera técnica la que decide si la AEAT acepta la garantía o deniega la solicitud. Un informe incompleto o condicionado sigue siendo motivo de denegación —ahora con la obligación, para la Administración, de motivar la carencia detectada.
Por qué esto refuerza el valor de hacerlo bien
Es tentador leer este cambio como "ahora aplazar con un inmueble es más fácil". La lectura correcta es otra: ahora hay más vías para acreditar el valor, pero la responsabilidad de que la garantía funcione recae más que nunca en cómo se estructura.
Una garantía inmobiliaria frente a la AEAT no es solo una tasación. Es un encaje entre el importe a garantizar, el inmueble disponible, sus cargas, los plazos del procedimiento y la forma jurídica de la garantía —habitualmente, una hipoteca unilateral a favor de la AEAT—. Cualquiera de esas piezas mal calibrada puede tumbar una solicitud que, sobre el papel, parecía viable. No todas las deudas necesitan el mismo aval: algunas necesitan estructura.
Qué significa para ti, según tu situación
Tienes una empresa o eres autónomo con un inmueble y una deuda por encima de 50.000 €. El límite exento de garantía sigue en 50.000 €; por encima, necesitas respaldar el aplazamiento o el fraccionamiento. La buena noticia es que ahora tienes más margen para acreditar el valor del inmueble sin depender de un único registro de tasadores. La clave está en presentar una valoración completa y una garantía bien construida.
El banco no te concede aval o sus condiciones no te compensan. Tu patrimonio inmobiliario puede responder donde no responde el banco. Esta flexibilización abarata y desbloquea una vía que ya existía. Cuando el banco no avala, el inmueble puede hacerlo.
Eres asesor fiscal o abogado y llevas el caso de un cliente. El cambio te da más opciones para acreditar el valor del bien, pero también más responsabilidad sobre la calidad técnica del informe y de la garantía. Si necesitas un socio técnico para la parte de garantía inmobiliaria, trabajamos contigo, no contra ti: tú mantienes la relación con tu cliente; nosotros estructuramos la garantía.
Cómo te ayuda Avalium
Antes de constituir nada, lo primero es saber si tu caso encaja. Analizamos el importe de la deuda, la fase del procedimiento, el inmueble disponible y sus cargas, y te decimos con claridad si la garantía será suficiente, útil y aceptable para la AEAT. Si no lo es, te lo diremos antes de que gastes en notaría o en tasación.
Si encaja, coordinamos todo el proceso: valoración, documentación, hipoteca unilateral, presentación ante la AEAT y seguimiento hasta la aceptación o, si procede, la subsanación.
No prometemos que la AEAT acepte automáticamente. Prometemos análisis honesto, estructura técnica y una garantía construida para funcionar.
¿Tienes una deuda con la AEAT y un inmueble que podría servir de garantía?
Solicita un análisis preliminar de viabilidad. Te diremos si tu caso encaja, qué pasos seguir y qué riesgos tiene —antes de iniciar ningún trámite.